如松:抢人大战,背后的陷坑是什么?

2019-04-15

最近,一组鹤岗的房价刷爆了朋友圈,房子已经不按平方米计算,而是按套计算,一套房子从数万到十数万不等。虽然全国房价最低的三座地级城市都在黑龙江(鹤岗、大兴安岭、双鸭山),但鹤岗也是人口达到百万(2017年)的中大城市,所以,这样的房价水平估计还是刷了很多人的三观。

有些房子只有几万块(一套),更严重的是很可能难以成交,如果卖不出去相当于价值为零。

我在讲课时分析过,为何中国千年来的经济发展都是南强北弱,只有少数特定时期除外,这与很多因素有关,在此不细说。改开之前,北方经济稍占优势,但南北方大体是各占50%左右,改开之后尤其是2008年次贷危机之后,南北方经济比例再次走上历史发展的轨道,到2018年,南方经济约占中国GDP的62%,北方只占38%,相互之间的经济总量差距已经加速扩大。

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南北经济差距自古就开始了,这主要是人文因素所决定,使用行政等力量难以改变。

未来,这种南北差距很可能还会继续扩大。第一,2018年,经济增速较快的省份基本来自南方地区,增速前十名的省份中,除了位居第六的陕西之外(陕西有特殊因素,你懂得),全部来自南方。增速靠后的省份主要来自华北、东北、西北等地。例如增速排名后五位的省份分别是天津、吉林、黑龙江、内蒙古和辽宁,都是来自东北和华北。第二,在中央财政有大量盈余的时候,可以平衡南北方的经济增长,因为中央可以定向投资,拉动低增速地区的经济增长,中央多次制定东北老工业区的振兴规划,就来自与财政因素,一旦出现赤字财政(现在显然是如此)的时候,中央对各地之间经济发展的平衡能力下降。这就决定南北方的经济总量的差距很可能还会继续扩大。

这意味着什么哪?核心是工作机会的倾斜,在南北方之间出现工作机会的再分配,在南方有更多的工作机会,同时,收入水平也会相对更高。

这就驱动了人员流动。据澎湃新闻报道,2018年人口净流入量排名前四的地方分别是,广东(84万人)、浙江(49万人)、安徽(28万人)和重庆(16万人),均为南方地区。在榜单的另一端,人口大省山东、河南分别净流出20万人和7万人。东三省的“领头羊”辽宁也没能化解人口流失的问题,2018年净流出5.2万人。

相信这些流动的人口主要是适龄劳动力,而且以有学历的年轻人为主。

一方面,北方以青壮年为主的人口在向南方迁徙,另一方面,中国的出生率在下滑,适龄劳动力总数从2011年开始就在下降,导致劳动人口比重在逐年降低:

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在适龄劳动人口总数量下滑,南方不断吸引外来人口的情形下,对北方的人口尤其是年轻人的数量形成挤压效应。

这实际就是鹤岗的缩影,当人口不断外流、适龄劳动力不断减少的时候,无论房屋是有价还是无价、也无论是价高还是价低,都难以成交。以往看着房子价值数十万或十几万,个人拥有这么大的购买力,转瞬间就没了。房地产是中国人最主要的财产,大约接近八成,一旦丧失房屋的购买力之后,个人就只剩下原来五分之一的财富!这对个人财富来说,下了一个大台阶。

原本,这种迁徙是有阻力的,源于各地都有户籍管理制度,人们对这种变化所带来的影响也有比较充分的预期。

但最近,一机构的”通知“意味着这种人口迁徙过程会加速。

4月8日,机构印发《2019年新型城镇化建设重点任务》。其中的内容有:城区常住人口100-300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300-500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件;超大特大城市要调整完善积分落户政策。

中国符合上述条件的城市有很多,鹤岗也在其中。但并不是所有城市都具备吸引人口流入的条件,因为有一个硬约束,那就是当地的经济增长潜力比较高,有充足的就业机会,只有这样的城市才具备进行人口虹吸的条件。

此时,基于南北方经济发展的差距,东南沿海城市对人口的虹吸能力会急剧加大。

在东南沿海,城区常住人口100-300万的Ⅱ型大城市就包括:宁波、无锡、福州、佛山、东莞、中山、温州、惠州、常州、珠海、南通、绍兴、盐城、泉州、江门等,Ⅰ型大城市包括厦门、苏州等。最关键的是,这些地区的经济发展都不错,就业机会多,人均收入也比较高,当放开入户限制之后,对年轻人尤其是大学生的虹吸能力很强,必然加速其它地区年轻人的南迁。

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抢人的还不仅是上述城市,现在,连上海、深圳、广州、杭州都开始抢人。比如去年9月,广州发布降低入户门槛的文件,入户条件从连续缴纳12个月社保降低到6个月。2019年1月,广州再度放宽引进人才入户的年龄限制,学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁,同时高校应届毕业生可以直接落户(这点尤其关键,高校毕业生一般未婚,定居或工作的可选择的余地大)。这样的特大型城市一旦也开始抢人,加上本身经济发展好,就业机会多,不知道北方各城市还有什么办法可以留住有学历的毕业生等年轻人。

这会对全国大多数城市的人口尤其是有学历的人口带来剧烈的虹吸效应,造成本城市人口尤其是年轻人口数的快速下滑,鹤岗这样的情形就会在很多城市蔓延。现在用保卫东北、保卫华北、保卫西北甚至保卫中原(的人口和房地产)来形容并不为过。

对于这些地区本地没有什么就业机会的城市,房子已经接近烫手的时候了,这是房地产的结构性的危机,未来一两年的影响力将是巨大的,不要让自己掉进房屋价值逐步归零的陷阱中。

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